DEPARTAMENTOS EN CONDOMINIO

EN UN MINUTO

Con Porfirio Gutiérrez

LOS CONDOMINIOS

Un buen amigo adquirió un departamento en condominio. Muy bien ubicado, relativamente con pocos condóminos, son 24 en dos torres verticales. Sin embargo, la vida en comunidad no siempre es agradable. Toda la vida habrá quien no quiere participar del bien común, o simplemente no le gustó el color fiusha que escogieron para pintar el edificio.

 Otro problema es que los dueños renten los inmuebles; siempre habrá inquilinos que no quieren meterle ni un  centavo aunque se les estén descascarando las paredes por aquello de que no es mi casa y en la creencia que el propietario debe cambiarles el foco que se les fundió.

 Sin  embargo,  la gran mayoría ignoran que como condóminos están sujetos a leyes y reglamentos.

Para los que compran en condominio es importante checar el acta constitutiva para saber las condiciones en que constituyó el régimen de propiedad en condominio. En  estricto derecho, el Notario debe insertar el régimen e inclusive el reglamento y registrarlo ante el Instituto Registral del Estado. Ahí deben constar las unidades de propiedad exclusiva y derechos de propiedad sobre el suelo y demás elementos y partes comunes del inmueble para su uso y disfrute.

En su caso,  en la Ley  sobre el régimen de propiedad en condominio de bienes inmuebles para el Estado de Tamaulipas, se determina que  los derechos y obligaciones de los condóminos se regirán por las disposiciones de la ley mencionada, las del Código Civil para el Estado de Tamaulipas, las de otras leyes aplicables, así como por la escritura constitutiva del régimen, el contrato de traslación de dominio y por el reglamento del condominio de que se trate. 

 Más aún, cuando adquieren la propiedad la empresa enajenante debe cumplir con el artículo 10 de la ley en mención: “Para constituir el régimen de la propiedad en condominio de un inmueble, el propietario o propietarios deberán hacerlo en escritura pública, en la cual se hará constar:

“………XI.- El Reglamento de Condominio y Administración que establecerá las bases generales que regirán al propio condominio, el cual deberá insertarse en el cuerpo de la Escritura Constitutiva y en el de cada acto sucesivo de enajenación de la unidad en condominio; Al apéndice de la escritura constitutiva del régimen en condominio se agregarán, debidamente firmados por las partes y certificados por el notario, los planos generales debidamente autorizados por las autoridades competentes, memoria técnica y los planos tipo correspondientes a cada uno de los departamentos, viviendas, casas, locales o áreas de propiedad exclusiva, planos de instalaciones hidráulicas, eléctricas, estructurales y áreas comunes; y cualquier otro de los documentos, constancias o descripciones a que se refiere este artículo, a fin de simplificar la escritura correspondiente. De la documentación anterior y de las demás que se juzgue necesaria, se entregará a la administración copias notarialmente certificadas, para el debido desempeño de su cargo.” 

     Es importante la certera lectura de la escritura de compraventa, para evitar sorpresas  ya pasado el tiempo. Pero inclusive en el caso de que los operadores hubieren trasgredido la ley y el Notario no cumpliera con su encargo de vigilar los requisitos fundamentales de la ley de condominios, les manifiesto que  ustedes pueden constituir la  asociación de  condóminos mediante una asamblea  de conformidad con el artículo  31 de la ley sustantiva  en donde determina que la escritura constitutiva es la que establece las características y condiciones para la organización y funcionamiento social del condominio. El órgano supremo del condominio es la Asamblea General de condóminos.

     Siendo una primera asamblea, deberá convocarse a todos los condóminos que tendrán derecho a un voto por cada condominio del que sean propietarios. A la primera convocatoria  deberán concurrir el 75 por ciento de los condóminos; si no se lograra el quórum, se notificaría una segunda convocatoria en donde el quórum legal sería el  51%  de los condóminos; en caso de  ser necesaria una tercera asamblea,  se declararía instalada con los  condóminos que asistieran y sus acuerdos serían legales. 

   Esta es la parte técnica en donde se recomienda vigilar la celebración formal de la asamblea de condóminos, designar  el consejo directivo y el representante legal, elaborar el reglamento de condóminos  y protocolizar el acta respectiva ante notario.

    Por otro lado, para el caso concreto del  vecino incómodo, se  le puede decir que la asamblea  de condóminos designó a las personas que ustedes decidan, como representante de la asamblea y entrar en negociaciones para afianzar los acuerdos con estrategias  concretas.

La firma de  los compromisos que se contraigan se puede certificar ante notario. Lo que es indiscutible es que se deben constituir en asamblea y designar  los directivos para tener representación legal y demandar en su caso al condómino extraviado. El punto clave es que la escritura tenga a la  propiedad en régimen de condominio sujeta a la ley respectiva. 

            En resumen: es necesaria una acción directa y concreta para regularizar la situación jurídica que pesa sobre el inmueble mediante la celebración de la asamblea general de condóminos, la instrumentación del reglamento de condóminos y su registro ante las autoridades competentes, la designación de un consejo directivo y un consejo de vigilancia, además de la  opción concreta de poder deducir fiscalmente todos los gastos inherentes a la administración del inmueble.

               Ahora bien, existen beneficios para quienes se sujeten a los términos de ley. La sola agrupación de condóminos  tendrá representatividad ante autoridades para pedir beneficios colectivos, se me ocurre algún poste de luz necesario en lugares obscuros, la colocación de un recipiente de basura, solicitar vacunación en campañas del Centro de Salud,  etc. En fin, creo que es atractivo para los vecinos constituirse legalmente.